CF40报告:建议设立针对新市民的住房金融互助机构 通过“贴息+REITs”模式盘活房企沉淀资产
2021年中央经济工作会议首次提出房地产要“探索新的发展模式”。但在探索过程中,有两个关键问题不得不面对,对此,CF40今日发布的《构建房地产新模式》课题研究报告提出了两个解决方案。
针对房地产相关供给弹性不足推高都市圈房价,制约了大量流动人口在工作地定居的问题,报告提出了构建面向新市民的都市圈建设方案。
具体为,为没有户籍和自有住房,长期在该城市工作的打工者发放“长期工作签证”,以此作为新市民身份;允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地,不占用当地住宅用地指标;支持为新市民提供众筹合作建房服务,新市民合作建房免税,新市民合作建房在出售时只能卖给别的新市民。
同时,报告建议现有开发商持有的工业、商业等缺乏现金流回报的房产可变更用途,改造为新市民住房,可用于出售或者租赁给新市民;鼓励企业为新市民及其家庭成员提供医疗、教育服务,支持正规职业医生开设诊所,支持开设新市民子弟学校,为新市民教育和医疗服务提供税收优惠和开设场地政策支持。
此外,报告建议设立针对新市民的住房金融互助机构,该类机构应采取股份制公司形式,保持多家竞争的市场格局。机构的资金来源于新市民的低息存款和政府贴息债券;资金用途为针对新市民的低息贷款,贷款额度则与新市民的存款时间和数量挂钩。
构建房地产新发展模式需要化解的另一个关键问题是,房企积累了规模庞大、难以通过销售收入和运营收益覆盖的 “沉淀负债”,这使得房企负债率居高不下,同时可能制约全社会信用扩张、引发需求收缩和宏观经济不稳定。
为此,报告提出稳定房地产行业发展的债务化解方案。建议推动住房抵押贷款利率市场化,缓解居民部门的偿债负担,稳定居民部门的购房需求;另外,通过“贴息+REITS”模式盘活沉淀资产,在化解房企债务风险的同时增加面向中低收入群体的住房供给。
在此方面,报告建议,允许房企沉淀资产转换用途,根据存量资产特征选择做成保障房、长租房、公租房等具有准公共性质住房产品。由金融机构收购住房产品,按照市场化原则实行项目制管理,引入职业经理人,对金融机构收购的住房产品做资产证券化处理(REITs、ABS、MBS)。同时,由财政为证券化产品提供贴息。
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