李宇嘉：LPR调整释放部分高收入人群换房需求

　　作者 李宇嘉 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

　　继9月重回稳定后，10月LPR（贷款市场报价利率）继续保持不变。10月20日，最新一期LPR报价出炉：1年期品种报3.65%，5年期以上品种报4.30%，均与上次相同，符合市场预期。

　　8月份，LPR再次下调15个基点后，房价下跌城市的首套房利率下限进行了一定程度的下调，且各大银行加大了房贷利率在执行层面的下降幅度。因此，从过往LPR调整的经验来看，近期已经进入LPR效果观察期。

　　从房地产市场表现来看，新建商品房销售跌幅已有所缓解。当然，这其中有2021年同比低基数的效应，另一方面，二手房市场交易环比有所反弹。在房贷利率明显下调，且降到历史最低水平的情况下，建议LPR短期内不适宜再次进行下调。

　　此外，从房地产市场近期表现来看，单纯降低利率对需求的刺激作用有所减弱。货币政策在过热时收紧的效果比较明显（正如“拉绳子”），但在居民预期疲弱，特别是对未来预期不佳，房价仍在历史相对高位的情况下，单纯降息的作用就像（正如“推绳子”），效果边际递减。

　　基于当前的市场情绪，如果再次降息，有可能将无法激励大规模中低收入群入市买房，反而一些高收入人群的换房需求有可能受到激励。市场情况表明，近期热点城市楼市交易活跃的，往往是城市中心区的大户型或高价盘，其他楼盘，特别是城市郊区外围项目去化率很低。

　　建议下一步，政策应在纾困疫情冲击，疏通交易环节，降低交易成本持续发力，房地产企业应继续在积极促销，推动保交楼，提振市场预期等供给侧方面继续发力，并与需求端政策（即降低LPR）最终形成合力，才能让降息效应最终显现。